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SOHO权力暗移:潘“兄弟班底”遭解散 张欣主内也主外
发布时间:2013-06-07 01:03:18     来源:《中国企业家》
  • 作为夫妻,潘石屹、张欣权力互换对公司影响不大,但由此带来的旧模式与新战略的痛苦切换却事关SOHO的生死未来。转战上海后的外滩8-1项目更是有史以来第一次刷新SOHO中国不与人合作开发的纪录。这一切根本原因在于SOHO中
  •   作为夫妻,潘石屹、张欣权力互换对公司影响不大,但由此带来的旧模式与新战略的痛苦切换却事关SOHO的生死未来。转战上海后的外滩8-1项目更是有史以来第一次刷新SOHO中国不与人合作开发的纪录。这一切根本原因在于SOHO中国的转型,SOHO中国想成为一家重资产、轻销售的公司,告别“散售模式”。但这同时是潘石屹和张欣最大的分歧。

     

      2013年春节前后,在外滩项目一审判决前,推广部总监王春蕾,负责销售、租务工作的副总裁王胜江以及首席法务官赖楚珊先后离职。这一轮人事震荡之后,公司的高管层已经名存实亡,SOHO中国“潘时代”就此终结。张欣主张的重产品、轻销售战略得以确立,潘、张在公司战略中的地位也终于逆转。

     

      全行业的人都在关注SOHO中国的转型,但事实上,SOHO中国的转身或太快了。在中国商业地产联盟秘书长王永平看来,SOHO中国的问题在于物业服务能力的缺失。对于一个持有型商业地产公司来说,项目培育、物业服务以及价值增值是需要一个漫长的过程。显然SOHO中国多年来过分的追求短期利益了,以至于公司缺乏这样的能力。

     

      而从SOHO中国现有项目的开发周期来看,在建的外滩SOHO、SOHO复兴广场等从建成到投入使用,也要1-2年的时间。再加上过去两年时间的商业地产热潮,国内商业地产行业已经出现泡沫。在行业前景不明,以及对公司管理层能力等多重怀疑下,SOHO中国未来几年内的业绩并不看好。

     

      北京时间6月3日凌晨消息,SOHO中国CEO张欣牵头的地产开发商财团上周五以7亿美元购得位于美国纽约通用大厦40%股权。这也是中国目前最大一单在美不动产投资。更耐人寻味的是,有消息人士称此次交易对手方是张欣家族而非潘石屹、张欣夫妇,更非SOHO中国。背后或因考虑到中国房地产环境的不稳定因素。

     

      

    SOHO权力暗移:潘“兄弟班底”遭解散 张欣主内也主外

     

      作为夫妻,潘石屹、张欣权力互换对公司影响不大,但由此带来的旧模式与新战略的痛苦切换却事关SOHO的生死未来

     

      【《中国企业家》】《中国合伙人》的故事让潘石屹和张欣都很感慨。

     

      海龟、土鳖、上市以及中间的种种挣扎,很像是潘、张两人的故事,“海龟、土鳖就是查建英在《纽约客》中写的张欣和我。”潘石屹在微博中如是说。与俞敏洪和徐小平相比,这对夫妻兼合伙人走得更长久。近20年的婚姻里,张欣一直亲自为潘石屹配置出席活动时的着装。

     

      《中国合伙人》取景地之一是银峰SOHO,这也是SOHO中国(00410.HK)在北京最后一个销售项目,原名望京SOHO。2011年开始,SOHO中国在北京陷入既无优质项目可供收购,又无项目可供入市销售的尴尬局面。潘石屹、张欣两人决定转战上海。当年,SOHO中国一口气完成7次收购。关键项目是外滩8-1项目,它关系着SOHO中国能否在上海拥有一个地标性的建筑,进而重温一线城市核心区域最大业主的旧梦。若以失手告终,潘张最终的身份很有可能只是上海滩一名收入稳定的包租公包租婆。

     

      4月末,外滩8-1项目一审败诉。在此之前,SOHO中国公司又一次出现了高管离职潮。继整个营销团队之后,其他部门的骨干高管也都离开了公司。“老潘心狠手快地对自己和兄弟们做了减法。现在他就是一个‘光杆司令’了。”一位前任公司高管告诉《中国企业家》。

     

      如今的潘石屹既没有项目可盯,也没有项目可卖,常玩微博的他甚至干脆在上面“办公”。5月19日,一名租赁北京银河SOHO办公楼的创业公司称,因为不能得到物业装修入场批复而在签约1个月后依旧无法进场办公。不到3个小时,潘石屹已经对此做出了回复。

     

      据那位离职高管向本刊透露,SOHO中国公司的项目推广与物业租赁管理等业务将不会再组建新的管理层,而是由潘石屹直接负责。公司现在的局面可能不是潘石屹想要的,但却符合张欣的规划。

     

      潘石屹、张欣的生活看上去反而更加轻松、和谐:参加任志强组织的读书会、出席法国总统邀约的晚宴、晒一下学外语与跑马拉松的幸福生活……但事实上,对于商人来说,感叹人生、享受生活只是一场竞赛的中场休息。SOHO中国的运营变化颇大,潘、张在公司战略中的地位也在逆转。

     

      

    SOHO权力暗移:潘“兄弟班底”遭解散 张欣主内也主外

     

      妥协在上海

     

      外滩8-1项目一审败诉,业内普遍认为SOHO中国再度胜出的可能性不大。“双方几乎没有和解的可能。”从复星、SOHO中国内部传出来声音惊人的一致。

     

      这起股权纠纷牵涉了4家上市公司:复星国际(00656.HK)、SOHO中国、上海证大(00755.HK)和绿城中国(03900.HK),诉讼标的是外滩8-1地块。彼时,SOHO中国通过收购上海证大和绿城中国两家公司股权的方式,绕开了复星的优先收购权,将外滩8-1项目50%的股权收入囊中。

     

      如此股权转让安排,是SOHO中国、上海证大和绿城中国三家公司的法律顾问联合商榷的结果。但是,面对一审判决结果,绿城中国宋卫平都觉得出乎意料,“在上海滩,永远都有奇迹。”宋如是回复《中国企业家》。对于一度态度笃定的潘石屹与张欣来说,失望可想而知。

     

      地产界甚至有观点认为,SOHO中国是这场股权收购中唯一的输家。

     

      这个被潘石屹称为“皇冠上的明珠”、被张欣认为是可遇不可求的项目,本来会成为SOHO中国在上海的新地标。对于处于转型期的SOHO中国来说,是赢得资本市场芳心的有力武器。

     

      但事实上,外滩8-1项目并不完全符合潘石屹一贯的项目收购“三个原则”:核心地段、15万平米以上以及主导项目开发,这是潘石屹衡量项目优质与否的重要要素。但自进入上海以来,这些原则被不断地突破。外滩8-1项目更是有史以来第一次刷新SOHO中国不与人合作开发的纪录。

     

      “如果老潘能够早些放弃这些原则的话,他也不必出走上海了。”上述离职高管如是说。

     

      这一切根本原因在于SOHO中国的转型。转战上海的同时,SOHO中国也想成为一家重资产、轻销售的公司。但这同时是潘石屹和张欣最大的分歧。以往,无论双方有什么矛盾都会关上门协商,最终他们总会取得一致,但这一次双方的分歧在公司内部已近公开化。

     

      对潘石屹负责的两个部门:销售与推广部开始频繁的人事调整与变动。原来负责上海项目的贺亚楠离职,新更换的管理层在经验和资历上都无法控制狼性十足的销售部门,再加上两地文化差异,最终在2011年底爆出上海“欠薪门”事件。

     

      在“欠薪门”之后,潘曾反思过去一年来的转型是否过于急进,他甚至公开表态要重建销售团队。但是,“这一事件(欠薪门)发生后,张欣对当时负责销售团队的高管越发不满意。”上述主管表示。

     

      外滩8-1项目是SOHO中国在上海最重要也是最大的一次项目收购计划。但是,除去股权结构复杂外,外滩8-1项目在规划上并不仅仅是写字楼,还包含酒店以及零售等多种商业业态。这一切对于SOHO中国来说,是缺乏经验和优势的。跟随潘石屹多年的高管曾建议他要考虑其中隐藏的风险。但潘石屹选择了沉默,不回应、不表态。“他本质上是一个保守的商人,他的沉默源于内心的犹豫与迟疑。”事后一位SOHO高管分析到。

     

      但是,张欣非常看好外滩8-1项目的长期租金回报情况。张认为,如果不是因为楼市调控而导致上海证大与绿城中国的资金紧张,这一项目是不会出现在市场上的。在她看来,这是一个难得的收购机会。事实上,在外滩8-1项目后来的股权纷争过程中,张欣的态度比潘石屹更直接、更强势。

     

      而在项目的收购操作上,与张欣关系“更近一些的”公司首席法务官赖楚珊在这个过程中起到了很大的推动作用。复星方曾向本刊透露,潘石屹在收购外滩8-1之前,就操作手法在SOHO中国内部进行过沙盘预演,结论是不存在法律上的风险。

     

      按潘、张的规划,购入外滩8-1地块之后,意味着SOHO中国全面结束散售模式。

     

      “换句话说,一方面是老潘的生存模式已经不存在了,另一方面在双方的关系中,潘石屹终归会妥协得多一些。”这位前高管说。

     

      残酷时刻来临。在2012年中旬的一次内部会议上,潘石屹宣布公司将全面转型成为物业持有商。据称,因为这一决定过于突然,会议现场气氛瞬间变得非常尴尬。在这之前,潘石屹与负责销售的高管有过一次谈话。但管理层以为销售团队或是转战上海,或是要转向租赁业务。但他们并没有真正理解老潘要结束原有团队的这层意思。

     

      2013年春节前后,在外滩项目一审判决前,推广部总监王春蕾,负责销售、租务工作的副总裁王胜江以及首席法务官赖楚珊先后离职。

     

      这一轮人事震荡之后,公司的高管层已经名存实亡,SOHO中国“潘时代”就此终结。张欣主张的重产品、轻销售战略得以确立。潘、张在公司战略中的地位也终于逆转。

     

      潘石屹开始有时间在微博上定期监督PM2.5的情况,或是与任志强彼此调侃。摆脱潘石屹的模式后,张欣变得更忙了,她要在自己擅长的资本市场上继续维护着SOHO中国的利益。

     

     

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